À Toulouse, à Rodez et plus largement en Occitanie, l’accès à la propriété est devenu un exercice d’équilibriste. Les prix ont fortement augmenté ces dernières années, tandis que les conditions de financement se sont durcies. Dans ce contexte, de nombreux ménages découvrent le Bail Réel Solidaire (BRS) comme une alternative à l’achat classique.
Mais une question revient systématiquement : le BRS est-il vraiment moins cher sur la durée, ou seulement à l’achat ?
Pour y répondre sérieusement, il faut sortir d’une comparaison simpliste des prix et raisonner en coût global, c’est-à-dire en mensualité réelle et en budget cumulé sur vingt ans. C’est précisément ce que nous allons faire ici, de manière concrète et compréhensible.
Ce que l’on compare réellement quand on achète un logement
Dans un achat immobilier classique, la lecture est assez intuitive. Le ménage achète un logement et un terrain, finance l’ensemble via un crédit immobilier, puis rembourse chaque mois une mensualité composée du capital, des intérêts et de l’assurance. À cela s’ajoutent les charges de copropriété et la taxe foncière.
Le BRS modifie cette logique sans la rendre plus complexe. L’acheteur devient pleinement propriétaire de son logement, mais le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire. Cette dissociation a un effet immédiat : le prix d’achat baisse, car le foncier, souvent très cher dans les zones tendues, est sorti de l’équation.
En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance foncière, destinée à financer la gestion du terrain par l’OFS. Cette redevance est réelle, encadrée juridiquement, et doit être intégrée dans le budget mensuel. La comparaison honnête ne consiste donc pas à opposer “mensualité de prêt” contre “mensualité de prêt”, mais bien à comparer des mensualités globales.
C’est d’ailleurs exactement ce que font les banques lorsqu’elles analysent un dossier BRS, comme le rappelle l’ANIL dans ses publications sur le sujet.
Pourquoi le BRS fait souvent baisser la mensualité globale
Le premier levier du BRS est mécanique : en ne payant pas le terrain, l’acheteur emprunte moins. Moins de capital emprunté signifie, à taux égal, une mensualité de crédit plus faible. Dans des villes comme Toulouse, où la part foncière peut représenter une fraction importante du prix, cet effet est loin d’être marginal.
Le second levier tient à la fiscalité du neuf. Dans de nombreux programmes BRS, l’acquéreur bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 %, contre 20 % en accession classique. Cette différence se traduit directement par un prix d’acquisition plus bas, donc par un financement plus léger. L’ANIL et Service-public.fr rappellent régulièrement que cet avantage fiscal constitue l’un des piliers du modèle BRS.
Enfin, les frais de notaire, calculés sur la valeur de la transaction, sont mécaniquement réduits lorsque le prix du logement est inférieur. Là encore, il ne s’agit pas d’un détail, mais d’une économie réelle à l’entrée dans le projet.
La redevance foncière : charge supplémentaire ou faux problème ?
La redevance foncière est souvent le point qui inquiète le plus les futurs acquéreurs. Certains y voient un “loyer déguisé”, ce qui est une lecture erronée. Juridiquement, la redevance correspond à l’occupation du terrain, qui n’est pas vendu, afin de garantir la pérennité du logement dans le parc abordable.
D’un point de vue budgétaire, la seule question pertinente est la suivante : malgré cette redevance, le budget mensuel reste-t-il soutenable ?
Dans la majorité des cas observés par les OFS et relayés par le ministère du Logement, la baisse de la mensualité de crédit compense largement le montant de la redevance. Autrement dit, le ménage rembourse moins à la banque, verse une somme modérée à l’OFS, et conserve un reste à vivre plus confortable que dans un achat classique.
C’est précisément ce raisonnement qui explique pourquoi le BRS permet à de nombreux dossiers de passer sous le seuil d’endettement bancaire, là où une accession classique échoue.
Comparer sur vingt ans : la seule méthode pertinente
Pour comparer correctement un achat BRS et un achat classique, il faut se projeter sur la durée réelle de détention du logement. Vingt ans correspondent à la durée moyenne d’un crédit immobilier pour les ménages accédants.
La méthode est simple : on additionne, sur vingt ans, l’ensemble des mensualités réellement payées, en intégrant le crédit, l’assurance et, le cas échéant, la redevance foncière. On ajoute ensuite les frais initiaux (notaire, garanties), puis on observe l’écart entre les deux scénarios.
Ce calcul met très souvent en évidence que le coût cumulé du BRS reste inférieur, ou à tout le moins plus soutenable mois après mois, notamment pour les ménages aux revenus intermédiaires. France Stratégie et la Fédération des OFS ont d’ailleurs souligné dans leurs analyses récentes que le BRS permet de sécuriser l’effort financier des ménages sur la durée, sans les exposer aux fluctuations excessives du marché.
Exemple concret en Occitanie : une lecture “ménage”
Prenons un exemple volontairement simplifié, inspiré de situations observées en Haute-Garonne. Un couple avec un enfant souhaite acheter un T3 proche de Toulouse.
En achat classique, le prix du marché s’élève à environ 260 000 €. En BRS, un logement équivalent peut être proposé autour de 190 000 €, grâce à la dissociation foncier/bâti et à la TVA réduite. À taux et durée identiques, la mensualité de crédit en BRS est nettement plus basse. Une fois la redevance foncière ajoutée, le budget mensuel global reste inférieur à celui de l’achat classique.
Sur vingt ans, l’écart représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de trésorerie préservée. Cette différence n’est pas une promesse de gain financier, mais un levier d’accession : elle permet d’acheter aujourd’hui sans se mettre en difficulté demain.
Coût total et logique patrimoniale : deux visions différentes
Il est essentiel de rappeler que le BRS n’est pas conçu pour maximiser une plus-value future. La revente est encadrée afin de maintenir le logement accessible aux ménages suivants. En revanche, l’achat classique laisse une liberté totale sur le prix de revente, au prix d’un effort financier plus important au départ.
Le choix entre BRS et achat classique dépend donc de la priorité du ménage. Si l’objectif est d’accéder à un logement bien situé, durablement soutenable financièrement et sécurisé juridiquement, le BRS s’impose comme une solution cohérente. Si l’objectif est avant tout patrimonial et spéculatif, l’achat classique reste la référence, à condition d’en avoir les moyens.
Ce que recommandent les acteurs institutionnels
L’ANIL, les ADIL et le ministère du Logement insistent tous sur le même point : le BRS doit être analysé comme un outil d’accession, pas comme un produit financier. Les ménages sont invités à comparer les projets sur la base de leur budget réel et de leur capacité à habiter durablement le logement, plutôt que sur des considérations de rendement.
Cette approche rejoint les retours de terrain des promoteurs et des OFS en Occitanie : le BRS fonctionne lorsqu’il est choisi pour de bonnes raisons, avec une compréhension claire des règles et des coûts.
Tableau comparatif – BRS vs achat classique (lecture rapide)
| Critère | Bail Réel Solidaire (BRS) | Achat classique |
| Prix d’achat | Réduit (foncier dissocié) | Prix du marché incluant terrain |
| TVA dans le neuf | 5,5 % (sous conditions) | 20 % |
| Montant du crédit | Plus faible | Plus élevé |
| Mensualité de prêt | Plus basse | Plus élevée |
| Redevance foncière | Oui (montant encadré) | Non |
| Mensualité globale | Souvent plus soutenable | Plus élevée dans les zones tendues |
| Frais de notaire | Réduits (prix plus bas) | Plus élevés |
| Coût total sur 20 ans | Généralement inférieur ou plus maîtrisé | Plus élevé |
| Revente | Encadrée (anti-spéculation) | Libre |
| Objectif principal | Accession durable à la propriété | Patrimoine libre / plus-value |
Ce tableau ne remplace pas une simulation personnalisée, mais il permet de comprendre où se situe réellement l’écart budgétaire entre les deux modèles.
Conclusion : pourquoi le comparatif sur 20 ans change tout
Comparer un achat BRS et un achat classique uniquement sur le prix affiché est une erreur. La seule comparaison pertinente est celle du coût total sur la durée, et plus encore de la mensualité réellement supportée par le ménage.
À Toulouse, à Rodez et dans de nombreuses villes d’Occitanie, le BRS permet à des ménages exclus du marché classique de devenir propriétaires sans fragiliser leur équilibre financier. Ce n’est pas un dispositif miracle, mais un outil puissant lorsqu’il est utilisé avec lucidité et accompagné par des professionnels du territoire.
Avant de trancher, la meilleure démarche reste donc de demander deux simulations complètes, BRS et classique, et de comparer, chiffres en main, ce que représente réellement chaque option sur vingt ans.
Sources de référence pour aller plus loin (EEAT)
Ces sources sont institutionnelles, reconnues et régulièrement mises à jour, idéales pour renforcer la crédibilité de l’article :
- Ministère de la Transition écologique – BRS & OFS
https://amenagement-durable.ecologie.gouv.fr/bail-reel-solidaire - ANIL – Bail Réel Solidaire : fonctionnement, coûts, conseils
https://www.anil.org/bail-reel-solidaire/ - Service-public.fr – Actualités et cadre réglementaire du BRS
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites - BORIS (site officiel de l’État sur le BRS)
https://boris.beta.gouv.fr - Fédération des Organismes de Foncier Solidaire (FNSOF)
https://www.fonciersolidaires.fr - France Stratégie – Analyses sur l’accession sociale et le logement abordable
https://www.strategie.gouv.fr