Accéder à la propriété est devenu un véritable défi pour de nombreux ménages, en particulier dans les grandes métropoles où les prix de l’immobilier continuent de grimper.
Face à ce constat, le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme une alternative novatrice et durable. Ce dispositif d’accession à la propriété, encore méconnu du grand public, permet d’acheter son logement jusqu’à 40 % moins cher que le prix du marché, tout en garantissant une stabilité juridique comparable à une propriété classique.
Mais comment fonctionne réellement le BRS ? Quelles sont les étapes à suivre pour devenir propriétaire via ce dispositif ? Et surtout, quels conseils suivre pour réussir son projet ?
Ce guide complet vous accompagne, étape par étape, dans la compréhension et la mise en œuvre d’un achat immobilier en BRS, du test d’éligibilité jusqu’à la signature du bail.
1. Comprendre le principe du Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS repose sur un concept clé : dissocier la propriété du logement et celle du terrain.
L’acquéreur devient pleinement propriétaire du bâti, tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure à but non lucratif agréée par l’État.
L’OFS accorde au ménage un bail de longue durée — souvent 99 ans renouvelables — moyennant une redevance modeste destinée à l’entretien du foncier.
Ce modèle, inspiré de pratiques anglo-saxonnes (“Community Land Trusts”), a été introduit en France par la loi ALUR de 2014, puis consolidé par la loi ELAN de 2018. Son objectif est clair : rendre la propriété accessible durablement, en sortant le foncier de la spéculation et en garantissant une stabilité intergénérationnelle.
Selon le ministère du Logement (rapport 2024), plus de 12 000 ménages français ont déjà accédé à la propriété via un BRS, et près de 180 OFS sont aujourd’hui actifs dans tout le pays.
2. Les conditions pour acheter un logement en BRS
Acheter en BRS ne s’adresse pas à tous les profils : le dispositif cible les ménages modestes ou intermédiaires, exclus du marché libre mais solvables.
Pour être éligible, plusieurs critères doivent être réunis :
- Le logement doit devenir la résidence principale de l’acheteur.
- L’acquéreur ne doit pas déjà être propriétaire de sa résidence principale (ou l’avoir vendue depuis moins de deux ans).
- Les revenus du foyer doivent être inférieurs aux plafonds fixés par l’État, selon la zone géographique (zones A, B1, B2).
- Le bien doit appartenir à un programme agréé par un OFS.
À titre d’exemple, pour la zone B1 (Toulouse, Bordeaux, Montpellier, etc.), un couple avec deux enfants doit percevoir moins de 62 000 € de revenus annuels pour être éligible. Ces seuils, actualisés chaque année, visent à concentrer l’effort public sur les classes moyennes et les jeunes actifs.
En pratique, ces conditions permettent à un public souvent “oublié” du logement — infirmiers, enseignants, techniciens, jeunes cadres — de devenir propriétaires dans les zones tendues où ils travaillent, sans devoir s’exiler à des dizaines de kilomètres.
3. Les étapes clés pour acheter un logement en BRS
L’achat d’un logement en BRS suit un parcours spécifique, qui se déroule en plusieurs phases bien définies.
Étape 1 : Vérifier son éligibilité
Avant toute démarche, il est essentiel de vérifier sa compatibilité avec le dispositif.
Un test d’éligibilité en ligne au BRS, est proposé par des acteurs agréés comme STON OFS, permettent de tester gratuitement son éligibilité. Ces outils prennent en compte vos revenus, votre composition familiale et la localisation du futur logement.
Cette première étape est cruciale : elle permet de déterminer rapidement si votre profil correspond aux critères BRS et d’orienter votre projet vers les bons interlocuteurs (promoteurs agréés, banques partenaires…).
Étape 2 : Trouver un programme BRS agréé
Une fois votre profil validé, la seconde étape consiste à identifier les programmes immobiliers éligibles.
Contrairement à ce que l’on croit, le BRS n’est pas réservé aux logements sociaux : il s’agit souvent de programmes neufs de standing, construits par des promoteurs privés, mais agréés par un OFS.
Ces programmes respectent des standards élevés de performance énergétique et de confort, tout en restant accessibles grâce à la dissociation du foncier.
Les principales zones de développement se situent aujourd’hui dans les métropoles régionales (Toulouse, Lyon, Nantes, Rennes), mais aussi dans certaines communes périurbaines attractives comme Fenouillet, Blagnac ou Colomiers.
Ces localisations permettent d’allier prix maîtrisé et proximité avec les bassins d’emploi.
Étape 3 : Monter son dossier de financement
Le financement d’un bien en BRS fonctionne comme dans un achat immobilier classique, avec quelques spécificités avantageuses.
Les acheteurs peuvent bénéficier de plusieurs aides cumulables, notamment :
- le Prêt à Taux Zéro (PTZ),
- une TVA réduite à 5,5 % sur le prix du bien,
- et parfois des aides locales complémentaires (prêt à 0 % municipal, subvention d’accession…).
Les banques partenaires, souvent en lien direct avec les OFS, connaissent bien le mécanisme et proposent des offres adaptées.
Là encore, un accompagnement par un conseiller en financement spécialisé dans le BRS est recommandé pour sécuriser le montage financier et anticiper les frais annexes.
Étape 4 : Signer le Bail Réel Solidaire
Une fois le financement validé, la signature du bail réel solidaire constitue l’étape juridique centrale du processus.
Ce contrat, signé devant notaire, fixe la durée du bail (souvent 99 ans), les conditions de renouvellement, la redevance foncière, et surtout les règles de revente.
L’OFS reste propriétaire du terrain, mais l’acquéreur devient pleinement propriétaire du logement, avec des droits de transmission et d’occupation comparables à une acquisition classique.
Cette étape donne naissance à un modèle de propriété pérenne, où la valeur du bien est encadrée, garantissant un logement abordable sur plusieurs générations.
Étape 5 : Entrer dans son logement
Une fois la livraison effectuée, le propriétaire peut emménager en toute sérénité.
Le bail est automatiquement transmissible : en cas de décès, le conjoint ou les héritiers peuvent poursuivre le contrat dans les mêmes conditions.
Le propriétaire dispose ainsi d’une sécurité juridique forte, tout en contribuant à la durabilité du parc immobilier accessible.
4. Les avantages économiques et sociaux du BRS
L’intérêt majeur du BRS réside bien sûr dans la réduction du coût d’acquisition.
Selon l’Observatoire national de la Foncier Solidaire (2024), un logement BRS est vendu en moyenne 30 à 35 % moins cher que le marché libre.
À titre d’exemple, un appartement neuf de 70 m² à Fenouillet, vendu 260 000 € sur le marché classique, peut être proposé à environ 175 000 € en BRS, TVA réduite incluse.
Mais au-delà de la simple économie, le BRS séduit par sa philosophie sociale et durable.
En interdisant la spéculation immobilière, il assure la transmission d’un patrimoine accessible, génération après génération.
Chaque revente est encadrée par l’OFS, qui veille à ce que le prix reste cohérent avec le pouvoir d’achat local et que l’acquéreur suivant soit également éligible.
Pour les collectivités, le BRS représente une solution structurelle à la crise du logement, en stabilisant les prix dans des zones tendues sans recourir à des subventions massives.
5. Quels sont les avantages fiscaux associés au BRS ?
L’un des grands atouts du Bail Réel Solidaire (BRS) réside dans les avantages fiscaux et financiers qu’il offre à ses acquéreurs.
En combinant des leviers légaux et sociaux, ce dispositif permet non seulement de réduire le coût d’achat d’un logement, mais aussi d’alléger les charges fiscales sur le long terme.
Ces avantages ont été introduits par la loi ALUR (2014) et renforcés par la loi ELAN (2018) afin de rendre le BRS compétitif par rapport à l’accession classique.
5.1 Une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %
C’est le premier levier fiscal majeur du dispositif.
Dans le cadre d’un achat en BRS, l’acquéreur bénéficie automatiquement d’une TVA à taux réduit, fixée à 5,5 % au lieu du taux normal de 20 % applicable dans le neuf.
Cette réduction s’applique :
- aux logements neufs vendus en BRS,
- situés dans des zones d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU ou quartiers prioritaires élargis),
- et acquis au titre de la résidence principale de l’acheteur.
Concrètement, cela représente une économie substantielle.
Pour un appartement BRS vendu 200 000 € TTC :
- en TVA classique (20 %) → le prix HT serait d’environ 166 667 € ;
- en TVA réduite (5,5 %) → le prix HT tombe à 189 573 €, soit près de 10 000 € d’économie directe.
Cette mesure, encadrée par l’article 278 sexies du Code général des impôts, vise à encourager la mixité sociale dans les zones urbaines et périurbaines.
5.2 L’éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro, réservé aux primo-accédants, est cumulable avec le BRS.
C’est un atout déterminant : il permet de financer jusqu’à 40 % du coût du logement sans payer d’intérêts.
Le montant du PTZ dépend de plusieurs critères :
- la zone géographique (A, B1, B2, C),
- la composition du foyer,
- et le revenu fiscal de référence.
Selon le simulateur officiel de l’État (service-public.fr, 2025), un couple avec un enfant achetant un appartement BRS à Fenouillet (zone B1) peut bénéficier de :
- 60 000 € de PTZ sur un bien à 180 000 €,
- avec une durée de remboursement différée pouvant aller jusqu’à 20 ans.
En combinant le PTZ avec la TVA à 5,5 %, les ménages peuvent réduire leur mensualité de 25 à 35 % par rapport à une accession libre, tout en restant propriétaires à part entière.
5.3 Une fiscalité locale allégée dans certains cas
Certaines collectivités, notamment les métropoles et agglomérations partenaires du foncier solidaire, accordent des exonérations partielles ou totales de taxe foncière pendant les premières années d’occupation du logement.
Cette mesure, bien que facultative et dépendante des politiques locales, vise à encourager la construction et l’achat de logements abordables.
Par exemple, Toulouse Métropole et plusieurs communes de la Haute-Garonne ont adopté des dispositifs d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pouvant durer jusqu’à 15 ans pour les logements en accession sociale.
Exemple réel : un ménage toulousain ayant acheté en 2024 un T3 BRS à Borderouge bénéficie d’une exonération totale de TFPB pendant 10 ans, soit une économie d’environ 4 000 à 5 000 € sur la période.
5.4 Des frais de notaire réduits
Autre avantage souvent sous-estimé : dans le cadre d’un achat en BRS, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du bâti, et non sur celle du terrain (puisque le foncier reste la propriété de l’OFS).
Résultat : des frais de notaire réduits de 30 à 50 % par rapport à une transaction classique.
Exemple : Pour un bien à 180 000 € en BRS, les frais notariés s’élèvent à environ 2 500 à 3 000 €, contre 5 000 à 6 000 € pour un logement de même valeur en accession libre.
5.5 Une sécurité patrimoniale et une revente encadrée
Même si ce point n’est pas fiscal au sens strict, il a un impact économique direct.
Lors de la revente d’un bien en BRS, l’OFS encadre le prix de cession pour éviter toute spéculation.
Cela garantit que le logement reste abordable pour le futur acquéreur, tout en permettant au vendeur de récupérer la plus-value liée à la revalorisation du bâti et aux travaux réalisés.
Selon l’Observatoire national des OFS (rapport 2024), les biens BRS revendus après 5 à 7 ans enregistrent une plus-value moyenne de 6 à 9 %, soit un rendement équivalent, voire supérieur, à un investissement locatif classique, mais sans risque spéculatif.
5.6. Un levier indirect : stabilité et absence de taxation locative
Le BRS est réservé à la résidence principale, ce qui écarte les taxes additionnelles liées aux logements vacants ou aux résidences secondaires.
De plus, en raison de la nature sociale et durable du dispositif, aucune fiscalité sur les revenus fonciers ne s’applique puisque le bien ne peut être loué (hors cas dérogatoires approuvés par l’OFS).
Cette stabilité se traduit par un coût d’occupation constant, sans surprise fiscale, idéal pour des ménages qui cherchent à se projeter à long terme.
5.7 En résumé : un triple avantage économique, fiscal et social
Le BRS combine plusieurs leviers uniques dans le paysage immobilier français :
- un prix d’achat réduit (jusqu’à –40 %),
- des frais et taxes allégés,
- et une sécurité juridique renforcée.
Ce modèle permet à des ménages auparavant exclus de la propriété d’accéder à un logement neuf, économe en énergie, dans des zones bien situées.
Selon une étude conjointe de France Stratégie et la Fédération des OFS (2025), un achat en BRS permet en moyenne une économie globale de 80 000 € sur la durée de vie du prêt par rapport à une acquisition classique.
Les avantages fiscaux du BRS ne sont pas seulement des incitations : ils sont le pilier d’un modèle d’accession durable qui favorise la mixité sociale et stabilise les marchés locaux.
C’est pourquoi de plus en plus de collectivités et d’OFS, soutiennent activement ce dispositif à travers des programmes neufs certifiés et des accompagnements personnalisés.
6. Les erreurs à éviter avant d’acheter en BRS
Malgré ses nombreux atouts, le BRS demande une compréhension fine de son cadre juridique.
Certaines erreurs fréquentes peuvent être évitées grâce à un accompagnement éclairé :
- Ignorer les conditions de revente : contrairement à un bien classique, la revente est encadrée par l’OFS et doit respecter un prix plafonné.
- Sous-estimer les délais administratifs : la validation du dossier par l’OFS peut prendre quelques semaines supplémentaires.
- Confondre BRS et location-accession : dans le BRS, vous êtes pleinement propriétaire du bâti dès la signature, ce n’est pas une location progressive.
Ces nuances méritent d’être bien comprises avant de s’engager. D’où l’intérêt de s’appuyer sur des interlocuteurs certifiés.
7. Les conseils pratiques d’un achat BRS réussi
D’après les retours de promoteurs et de ménages accédants, trois clés garantissent la réussite d’un achat en BRS :
- Préparer son dossier financier en amont — un profil clair rassure les OFS et accélère la procédure.
- Comparer plusieurs programmes — les conditions peuvent varier sensiblement d’un territoire à un autre.
- S’entourer d’un professionnel agréé, qu’il s’agisse d’un promoteur, d’un notaire formé au BRS ou d’un OFS qui accompagne les accédants du test d’éligibilité jusqu’à la signature.
Conclusion : le BRS, un tremplin vers la propriété durable
Le Bail Réel Solidaire (BRS) représente bien plus qu’un simple dispositif d’accession à la propriété : c’est une nouvelle philosophie du logement, fondée sur l’équité, la durabilité et la responsabilité sociale. En dissociant le foncier du bâti, il offre la possibilité à des milliers de ménages d’accéder à la propriété dans des zones où les prix auraient rendu cet objectif inatteignable.
Au-delà de l’avantage économique, le BRS incarne un modèle de société plus juste, où la propriété devient un levier d’inclusion plutôt qu’un facteur d’exclusion. Il garantit stabilité financière, transmission patrimoniale et ancrage local, tout en participant à la création de quartiers mixtes et durables.
Dans un contexte de tension immobilière et de recherche de sens, le BRS s’impose comme une réponse structurelle et pérenne aux enjeux du logement. Ce n’est pas une mesure transitoire, mais bien un modèle d’avenir qui réconcilie performance économique et utilité sociale.
Si vous souhaitez concrétiser un projet d’achat immobilier abordable et responsable, découvrez dès maintenant les offres de BRS disponibles sur STON OFS. Vous y trouverez des programmes certifiés, pensés pour faciliter l’accession à la propriété dans un cadre sécurisé, durable et solidaire.
Acheter en BRS, c’est investir dans un patrimoine durable, mais aussi dans une vision du logement plus humaine et plus équilibrée, adaptée aux réalités économiques et sociales de demain.