Le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose désormais comme l’un des dispositifs les plus efficaces pour redonner accès à la propriété aux ménages qui n’ont plus la possibilité d’acheter dans le marché immobilier classique. 

En dissociant le foncier du bâti, il permet une baisse des prix pouvant atteindre 40 %, rendant l’achat de sa résidence principale à nouveau possible dans les zones où les prix se sont envolés.

Mais ce modèle d’accession sociale repose sur une philosophie claire : réserver le BRS aux ménages qui en ont réellement besoin. C’est pourquoi les conditions d’éligibilité ont été renforcées depuis 2025, et il devient essentiel de bien comprendre les critères à respecter avant d’entamer un projet d’achat.

Cet article fait le point, de manière détaillée, sur l’ensemble des conditions pour être éligible au BRS en 2026, en tenant compte des nouvelles règles, des obligations de ressources, du statut du ménage, des situations particulières et des démarches d’éligibilité.

Principe du BRS : un dispositif réservé aux ménages qui ne peuvent pas acheter dans le marché classique

La première condition d’éligibilité repose sur l’essence même du Bail Réel Solidaire : offrir une voie d’accession abordable aux personnes qui ne peuvent pas acheter un logement adapté dans les conditions classiques. L’objectif n’est pas de concurrencer le marché, ni de proposer des opportunités financières à des profils déjà éligibles à de l’achat libre, mais de garantir une solution à ceux qui en ont besoin.

Ainsi, pour être éligible, le ménage doit démontrer qu’il ne dispose pas déjà d’un patrimoine immobilier suffisant, qu’il ne peut pas acheter un logement adapté dans le marché libre et qu’il souhaite acquérir sa résidence principale.

Condition n°1 : respecter les plafonds de ressources

Les plafonds de ressources sont le critère le plus connu du dispositif. Ils sont alignés sur ceux du PSLA et varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du programme.
Ces plafonds sont révisés chaque année et s’appliquent au revenu fiscal de référence figurant sur le dernier avis d’imposition disponible au moment de la réservation du logement.

L’objectif est de s’assurer que les logements BRS bénéficient aux ménages modestes et intermédiaires, c’est-à-dire ceux qui se trouvent entre les plafonds du logement social et les capacités d’achat du marché libre.

En cas de doute, ou pour obtenir une réponse immédiate sur votre situation, vous pouvez utiliser le simulateur officiel d’éligibilité mis en place par un OFS : Test d’éligibilité BRS

Condition n°2 : l’obligation d’occuper le logement en résidence principale

Le logement acquis dans le cadre d’un BRS doit impérativement devenir la résidence principale de l’acquéreur.
Il n’est donc pas possible :

• d’acheter en BRS pour louer le logement ;
• d’en faire une résidence secondaire ;
• d’en faire un investissement patrimonial.

Cette condition garantit le caractère social et solidaire du dispositif, en empêchant toute spéculation ou détournement.

En cas de changement de situation (mutation professionnelle, séparation, impossibilité physique d’occuper le logement), des solutions existent, mais elles doivent être validées par l’OFS.

Condition n°3 : être un ménage qui ne possède pas un logement adapté

Depuis 2025, une nouvelle réglementation précise les conditions d’éligibilité des propriétaires souhaitant acheter en BRS.

Un ménage déjà propriétaire peut être éligible uniquement si le logement qu’il détient n’est pas adapté à ses besoins ou à ses capacités financières.
Cela inclut notamment les situations suivantes :

• Le logement est trop petit par rapport à la composition du foyer.
• Il est en mauvais état ou nécessite des travaux trop coûteux.
• Il est situé à une distance trop importante du lieu de travail, créant des contraintes financières ou familiales.
• Le maintien dans ce logement n’est plus possible en raison d’un changement de situation : séparation, mutation, décès, arrivée d’un enfant, handicap.
• Le coût du logement actuel met le ménage en difficulté financière (prêt trop lourd, charges excessives).

Dans ces cas, l’OFS considère que le ménage est éligible, car son logement actuel ne peut pas demeurer sa résidence principale dans des conditions acceptables.

Condition n°4 : ne pas posséder un logement locatif permettant d’accéder au marché libre

Le décret prévoit également un examen du patrimoine locatif éventuel de l’acquéreur.

Un ménage possédant un logement mis en location reste éligible si et seulement si les revenus locatifs ne lui permettent pas d’acheter dans le marché libre un logement adapté.

Autrement dit, l’existence d’un bien locatif ne suffit pas à exclure automatiquement.

Ce qui compte, c’est la capacité réelle du ménage, revenus locatifs inclus, à acquérir un bien classique. Si l’achat libre reste impossible, le ménage peut prétendre au BRS.

Condition n°5 : signer une attestation sur l’honneur lors de l’achat

Lors de la signature de l’acte authentique, tous les acquéreurs doivent signer une attestation certifiant que :

• leur logement actuel n’est pas adapté,

 ou

• leurs revenus locatifs ne leur permettent pas d’acheter dans le marché libre.

Cette attestation encadre juridiquement la bonne foi du ménage. Elle est vérifiée par les OFS, les notaires et les promoteurs.

Comment vérifier votre éligibilité avant de vous lancer ?

Les démarches peuvent sembler complexes, mais elles sont en réalité très logiques lorsqu’on comprend les objectifs du dispositif.

Pour simplifier votre parcours, il est recommandé de réaliser un diagnostic complet en amont.

La première étape est d’utiliser un test d’éligibilité fiable, proposé par un Organisme de Foncier Solidaire. Il permet en quelques minutes d’obtenir une réponse personnalisée, basée sur les règles 2025–2026

La seconde étape consiste à consulter les programmes BRS disponibles dans votre territoire. De nombreux OFS proposent désormais des pages dédiées à leurs logements en BRS, permettant d’identifier rapidement les opportunités.

Une fois votre éligibilité confirmée, vous pourrez contacter les commercialisateurs, réserver un logement et constituer votre dossier complet (justificatifs fiscaux, informations personnelles, éléments relatifs à votre logement actuel si vous êtes propriétaire).

Conclusion : un dispositif exigeant, mais ouvert à bien plus de ménages qu’on ne le croit

Les conditions pour être éligible au BRS en 2025–2026 reposent sur un équilibre simple : garantir que le dispositif profite à ceux qui en ont besoin, sans exclure les ménages propriétaires dont le logement n’est plus adapté.

Les critères sont donc stricts, mais justes :

• un plafond de ressources à respecter,
• une obligation d’occuper le logement en résidence principale,
• un examen du patrimoine existant,
• une justification en cas de propriété actuelle.

Pour de nombreux ménages, notamment les familles, les travailleurs en mobilité, les personnes vivant dans un logement trop petit ou trop cher, le BRS constitue une réponse concrète aux difficultés actuelles d’accès à la propriété.