Non, un logement en Bail Réel Solidaire n’est pas un logement social au sens HLM : vous n’êtes pas locataire, vous êtes propriétaire de votre logement. Mais le BRS appartient bien à la famille du logement social. La loi le classe dans l’accession sociale à la propriété, ses acheteurs doivent respecter des plafonds de ressources, et les communes le comptent dans leur quota de logements sociaux de la loi SRU. Voici ce qui le rapproche d’un HLM, ce qui l’en distingue, et ce que cela change pour vous si vous achetez à Toulouse.
BRS et logement social : la réponse en 30 secondes
- Ce n’est pas une location HLM. En BRS, vous achetez votre logement, vous remboursez un prêt et vous pouvez le revendre ou le transmettre.
- C’est de l’accession sociale à la propriété. Le prix est réduit parce que vous n’achetez pas le terrain : il reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui vous le loue.
- Il est réservé à des ménages sous plafonds de ressources, mais ces plafonds sont nettement plus élevés que ceux du logement social locatif.
- Il compte comme logement social pour les communes : depuis la loi ELAN, les logements en BRS sont intégrés à l’inventaire de la loi SRU.
Pourquoi le BRS n’est pas un HLM
Un logement social, au sens courant, est un logement locatif : un bailleur HLM en reste propriétaire et le loue à un ménage dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Le locataire paie un loyer encadré, ne se constitue pas de patrimoine et quitte le logement en le rendant au bailleur.
Le BRS fonctionne à l’inverse. Vous achetez les murs de votre logement, avec un prêt immobilier, et vous en devenez propriétaire pour toute la durée du bail, comprise entre 18 et 99 ans. Seul le terrain reste à l’OFS, qui vous le loue contre une redevance mensuelle. C’est ce découplage entre le terrain et le bâti qui fait baisser le prix : c’est tout le principe du bail réel solidaire.
Ce que le BRS a en commun avec le logement social
- Des plafonds de ressources. Comme pour un HLM, l’accès est réservé aux ménages dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond, fixé selon la composition du foyer et la zone du logement.
- Une obligation de résidence principale. Un logement en BRS ne peut être ni loué, ni utilisé comme résidence secondaire.
- Un prix encadré, à l’achat comme à la revente. Le prix de vente est plafonné, et la revente se fait à un prix encadré, à un ménage qui respecte lui aussi les plafonds. Le logement reste ainsi abordable d’un propriétaire à l’autre.
- Un décompte dans les quotas SRU. La loi ELAN de 2018 a intégré les logements en BRS à l’inventaire des logements sociaux de la loi SRU, à partir du 1er janvier 2019 (décret du 27 juin 2019). Pour une commune, un logement en BRS pèse donc dans le calcul de son taux de logements sociaux.
BRS ou logement social : le tableau comparatif
| Logement social locatif (HLM) | Logement en BRS | |
|---|---|---|
| Votre statut | Locataire | Propriétaire du logement, le terrain est loué à l’OFS |
| Ce que vous payez chaque mois | Un loyer encadré | La mensualité de votre prêt et une redevance foncière à l’OFS |
| Patrimoine | Aucun | Vous remboursez un bien que vous pouvez revendre ou transmettre |
| Plafond de ressources, personne seule (2026) | 23 403 € en PLUS, hors Île-de-France | 38 844 € en zone A et B1 |
| Accès au logement | Demande de logement social, puis commission d’attribution | Réservation d’un logement disponible, après vérification de votre éligibilité par l’OFS |
| Revente | Impossible, vous rendez le logement | Possible, à un prix encadré, à un acheteur éligible |
| Fiscalité de l’achat | Sans objet | TVA réduite à 5,5 % dans le neuf |
Sources des plafonds : ANIL, plafonds du logement social 2026 et plafonds de revenus BRS 2026 publiés sur BORIS, le service public d’information sur le BRS.
Des plafonds de ressources bien plus larges qu’en HLM
C’est la différence que peu de ménages connaissent : on peut dépasser les plafonds du logement social et rester éligible au BRS. Les plafonds du BRS sont alignés sur ceux du prêt social location-accession (PSLA). Ils visent les ménages modestes et intermédiaires, ceux qui gagnent trop pour un HLM mais pas assez pour acheter au prix du marché.
| Composition du foyer | Logement social (PLUS, hors Île-de-France) | BRS, zone A (Toulouse) | BRS, zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 23 403 € | 38 844 € | 38 844 € |
| 2 personnes | 31 254 € | 58 057 € | 58 057 € |
| 4 personnes | 45 374 € | 90 863 € | 83 594 € |
Ces montants s’appliquent au revenu fiscal de référence de l’année N-2 : pour un achat en 2026, ce sont vos revenus de 2024, qui figurent sur votre avis d’imposition reçu en 2025. Toulouse et Blagnac sont classées en zone A ; d’autres communes de l’agglomération où nous avons des programmes, comme Muret, Aucamville ou Pompertuzat, relèvent de la zone B1. Le détail des conditions, situation par situation, est dans notre article sur les conditions pour être éligible au BRS en 2026.
Les 4 idées reçues sur le BRS et le logement social
1. « Le BRS, c’est un HLM qu’on achète »
Non. Les logements que nous commercialisons en BRS sont des appartements et des maisons neufs. Ce qui les distingue n’est pas le logement lui-même, mais le montage : vous achetez les murs, l’OFS conserve le terrain. Le confort, les prestations et les normes sont ceux d’un logement neuf classique.
2. « Il faut avoir de très faibles revenus »
Non. Avec 38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule, et plus de 58 000 € pour un couple, une grande partie des salariés, des fonctionnaires et des jeunes actifs toulousains sont concernés. Le plus simple pour le savoir est de faire notre test d’éligibilité au BRS.
3. « On n’est pas vraiment propriétaire »
Vous êtes propriétaire de votre logement pour toute la durée du bail, et ce bail est rechargé à chaque revente : l’acheteur suivant repart sur une durée complète. Vous pouvez revendre, transmettre à vos héritiers ou aménager votre logement. La contrepartie, c’est que le prix de revente est encadré : il part de votre prix d’achat, réévalué selon les règles fixées par l’OFS, sans plus-value spéculative. Nous détaillons ces règles dans nos articles sur la revente d’un bien en BRS et sur les contreparties du bail réel solidaire.
4. « Si mes revenus augmentent, je devrai partir »
Non. Comme pour tout achat, les plafonds de ressources sont vérifiés au moment de l’acquisition. Une augmentation de salaire ensuite ne remet pas en cause votre statut de propriétaire : c’est l’une des grandes différences avec un logement social locatif. Voir notre article sur ce qui se passe si vos revenus augmentent après l’achat.
Qui vend des logements en BRS ?
Seul un organisme de foncier solidaire agréé par le préfet de région peut porter des logements en BRS. Les OFS sont souvent issus du monde du logement social ou de l’accession sociale, ce qui entretient la confusion avec les HLM. À Toulouse et dans son agglomération, OFS STON est l’organisme de foncier solidaire du groupe Procivis : il reste propriétaire des terrains, vérifie l’éligibilité des acheteurs et encadre les reventes. Pour vérifier à qui vous avez affaire, voir comment reconnaître un OFS agréé à Toulouse.
Ce que cela change pour un achat en BRS à Toulouse
Concrètement, le BRS permet d’acheter un appartement neuf à Toulouse à partir d’environ 120 000 €, par exemple dans notre résidence Apostrophe, avec une TVA à 5,5 % et des frais de notaire réduits. Le BRS est cumulable avec le prêt à taux zéro, sous conditions : voir notre guide sur le financement d’un achat en BRS. Si vous êtes déjà propriétaire, l’accès reste possible dans certains cas, détaillés dans cet article.
Tous nos logements disponibles sont sur la page programmes BRS à Toulouse.
Questions fréquentes
Pas au sens d’une location HLM : en BRS, vous êtes propriétaire de votre logement. Mais le BRS relève de l’accession sociale à la propriété et, depuis la loi ELAN, les logements en BRS sont comptés dans l’inventaire des logements sociaux de la loi SRU des communes.
Oui, très souvent. Les plafonds du BRS sont alignés sur ceux du PSLA : en 2026, 38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zone A ou B1, contre 23 403 € pour un logement social PLUS hors Île-de-France.
Non. Il n’y a pas de dossier de demande de logement social ni de commission d’attribution. Vous choisissez un logement disponible, puis l’OFS vérifie votre éligibilité. Vous pouvez commencer par notre test d’éligibilité.
Non. Le logement doit rester votre résidence principale. Des exceptions ponctuelles peuvent être étudiées par l’OFS en cas de changement de situation, par exemple une mutation professionnelle.
Oui. Depuis le 1er janvier 2019, en application de la loi ELAN et du décret du 27 juin 2019, les logements en bail réel solidaire sont pris en compte dans l’inventaire des logements sociaux de la loi SRU.
Vous vous demandez si vous pouvez acheter en BRS ? Faites notre test d’éligibilité en deux minutes, ou contactez notre équipe : nous étudions votre situation avec vous.